华尔街正在将人工智能巨大的电力需求转变为价值 610 亿美元的债券市场

随着设施和技术的发展，投资者仍然面临着不确定的电力需求、租户集中度、昂贵的改造以及再融资风险。

该结构将稀缺的、可输送的电力与租户质量、运营成本和房产价值一起转化为信用因素。

华尔街正在将运营数据中心、租户合同和电力基础设施打包成由客户收入偿还的债券。

与人工智能的每次交互都会消耗数据中心的电力。服务器计算答案，冷却设备带走热量，网络连接将结果发送回用户。

将这个过程乘以数百万个请求，电费就成为该设施最高的成本之一，而获得足够的电力则决定了该建筑可以支持多少计算以及可以赚多少钱。

华尔街现在正在将这些收入打包成债券。一旦数据中心开放并拥有付费客户，其所有者就可以将该设施及其合同转让给发行债务的独立法人实体。投资者在扣除电费、维护费、税费和保险费等费用后，从数据中心客户支付的租金和服务费中获得回报。

抵押品不仅限于租金，还包括财产、其基本系统、客户协议以及维持一切运转的业务。电力在现金流瀑布中似乎是一项支出，因此电价和可交付兆瓦数几乎与租户信贷一样对债券产生影响。

今年 2 月，标准普尔为 Sabey Data Center 发行人发行的 4.75 亿美元 2026 年 1 月票据授予 A(sf) 评级，该票据由房地产和租户租赁付款支持。根据结构性金融协会根据巴克莱数据进行的研究，整个行业中优秀的数据中心证券化规模从 2020 年的约 40 亿美元扩大到 2026 年 7 月的 610 亿美元。

该债券为投资者提供了对房地产和营业收入的债权，尽管其背后的经济单位只不过是向信誉良好的计算客户提供可靠的电力。

人工智能已经将兆瓦变成了华尔街可以定价并放入固定收益投资组合的东西。

新增房地产单位为兆瓦

传统的财产语言与数据中心相悖，因为平方英尺只能解释外壳。服务器园区需要围绕每个机架的电力消耗设计公用设施连接、变电站、备用发电、冷却、安全和光纤路线。

可用电力很少的空间对人工智能公司来说几乎没有什么用处，而在容量短缺的地区，安全的兆瓦电力可以定义整个项目。

全国总数显示了身体需求增长的速度有多快。劳伦斯伯克利国家实验室的 2025 年更新估计，在其参考案例中，美国数据中心到 2030 年可能消耗 649 太瓦时，相当于美国总用电量的 11.8%。

更广泛的型号范围为 521 至 843 TWh，即 9.5% 至 15.3%，部分取决于芯片出货量、服务器使用、设备寿命和冷却性能。

对于债券投资者来说，这个广泛的范围反映了在长期证券的生命周期内该行业的电力需求可能变化的程度。

更多的人工智能芯片可以提高收入，但也需要额外的电力设备、公用设施升级和冷却。即使是拥有长期客户合同的设施也可能需要昂贵的改造，因为新处理器会在每个机架中注入更多热量。

客户协议将计算需求转化为收入。大型云和人工智能租户租赁数据大厅或以兆瓦为单位的容量块，然后支付空间、可用电力和运营服务费用。

这些付款创造了经常性现金，而租户集中度将整个园区与少数科技公司联系在一起。

向美国证券交易委员会描述的交易结构从租户和客户收入开始，然后在债券持有人获得付款之前扣除税收、保险、电力、维修和运营成本。

财产和合同构成抵押品，而电费则控制着从人工智能租户到投资者优惠券这一旅程的收入金额。

这使得债券买家拥有两个相互关联的承销工作，因为即使建筑物面临电力和技术实用性方面的限制，投资级超大规模融资机构也可以使租赁付款看起来可靠。

租户信用询问客户是否可以付款，而设施设计询问当更密集的芯片需要另一种电气和冷却配置时，客户是否仍然需要该建筑物。

AI服务器大厅如何成为纽带

随着风险状况的成熟，数据中心会经历多种融资。建设贷款、项目融资、私人信贷或公司债券可以为土地、设备、许可证和公用事业工作提供资金。

这些早期贷款人面临着电网连接延迟、成本超支或设施在没有足够租户的情况下开业的危险。

一旦建筑物投入运营和租赁，其所有者就可以通过数据中心证券化或商业抵押贷款支持证券进行再融资。公司债务取决于公司广泛的资产负债表，而商业抵押贷款支持的交易则拥有由财产担保的抵押贷款。

数据中心证券化将设施和运营资产本身置于受限制的发行人内部，让投资者主要向该资金池提供追索权。

特殊目的发行人可以拥有财产、电力和冷却系统、光纤、租赁和服务合同，而运营商则负责运营这些设施。主信托允许赞助商添加合格的数据中心并随着时间的推移发行更多票据，将服务器园区组合转变为另一轮建设的重复资金来源。

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Latham 向 SEC 提交的信函称，这些交易通常以不超过评估资产价值 70% 的债务开始，剩下至少 30% 作为赞助商股权。这些票据的预期还款期限通常为 5 年左右，法定最终期限为 25 至 30 年。

如此大的差距会造成再融资风险，因为商业计划假设所有者可以在法定期限前许多年发行新债务或提前偿还。

华尔街可以将同一资金池划分为不同类别，对现金拥有不同的债权，从而允许建立一个投资组合来为养老基金、保险公司、对冲基金和其他具有不同风险偏好的买家提供服务。

高级班级首先收到付款，并且通常具有较低的息票，而初级班级则收取更多利息，因为他们更快地吸收损失。

结构性金融协会的行业审查显示，数据中心 ABS 的平均发行量接近 6 亿美元，数据中心 CMBS 的平均发行量接近 12 亿美元。

除了资本竞赛之外，市场仍然很小。结构性融资协会援引摩根士丹利的估计，到 2028 年，全球数据中心支出将达到 2.9 万亿美元，其中约 1.4 万亿美元由大型云公司产生的现金支付，另外 1.5 万亿美元需要外部融资。

证券化和商业抵押债券可提供约 1500 亿美元，剩下的资金则由公司债务、银行贷款、项目融资、私人信贷和设备贷款提供。

数据中心已经在结构性信贷中占据了更多空间。同一篇论文预计，到 2026 年，数据中心 ABS 约占深奥 ABS 市场的 12%，高于 2020 年的 3%，而数据中心 CMBS 约占单一资产、单一借款人 CMBS 的 6%。

报告中引用的巴克莱银行预测称，到 2028 年底，未偿付的数据中心证券化金额将高达 1800 亿美元。

AI债券市场摘掉了ABS标签