加密货币作为德国抵押贷款的首付：银行要求什么

不，你不能用比特币在德国买房子。自 2023 年 4 月 1 日起，德国《反洗钱法》第 16a 条明确禁止：国内房产的购买价格不得以现金、加密资产、黄金、铂金或宝石结算，无论涉及金额多少。你持有的比特币仍然可以作为抵押贷款的首付，但只有一个途径：你出售它们，将欧元金额存入你自己名下的账户，并向银行和公证人毫无间隙地证明钱的来源。这将真正的任务从购买转移到文书工作。多年来在多个钱包和交易所之间转移代币的人很少会在投资组合的价值上失败，而且几乎总是在丢失来源证明方面失败。本文阐述了德国银行接受哪些首付款、哪些文件关闭了链条、持有期限如何改变您可用的金额以及按什么顺序进行。您可以直接用比特币支付德国的房产吗？简短的回答是否定的。原因在于明确的法定规则，而不在于银行的便利性。 《反洗钱法》（简称 GwG）是德国法律，要求银行、公证人和其他义务方检查和记录所使用资产的来源。自 2023 年以来，它包含了自己的财产交易禁令。实际上这意味着：即使卖方愿意接受硬币，即使双方将其记录在购买合同中，交易也无法有效进行。向土地登记处申请转让所有权的公证人必须出示非现金付款的证据。如果没有该证据，转让就无法进行，并且如果没有转让，您就不会成为所有者。相反的想法也不成立。一些买家希望部分购买价格可以在公证处以硬币结算，而其余部分则通过银行结算。该禁令没有规定最低限度的门槛。它适用于整个债务，因此也适用于小部分付款。

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自 2023 年 4 月 1 日起，《洗钱法》第 16a 条禁止哪些内容 该规定适用于购买或交换国内财产的合法交易，以及收购资产包括国内财产的公司股份。所欠义务只能通过现金、加密资产、黄金、铂金或宝石以外的方式解除。该措辞可在联邦司法部 GwG 第 16a 条的正式文本中阅读。违规的后果比许多人预期的更令人不快。禁止付款并不会使购买合同无效，但付款会失去解除效力。从法律角度来说：卖方对货款的主张继续存在。因此，任何以硬币支付的人在法律上都没有支付价款，并再次欠下款项，而转让的持有物只能根据不当得利的一般法追回。对于数十万欧元的融资来说，这种风险与普通银行转账的努力完全不成比例。建议中经常会忽略一个细节：该规则仅适用于 2023 年 4 月 1 日或之后达成的合法交易。它不适用于较旧的合同。由于该规定现已生效三年多，目前只有剩余案件受到影响。对于银行来说，登记的财产权重很大；持有的加密货币几乎没有任何重量。什么算作银行首付，什么算作抵押品 在与银行的对话中，这两个术语经常被混淆，而这种混淆会损害谈判地位。首付是您自己为房产融资提供的可自由使用的资金，从而减少所需的贷款金额。相比之下，抵押品是银行在紧急情况下可以扣押的资产，而不会减少贷款金额。在传统的财产贷款中，抵押品是财产本身，通过土地费用进行登记。一旦兑换成欧元，持有的加密货币就可以计入首付款。作为抵押品，它们在德国银行几乎没有用处。建筑协会 Schwäbisch Hall 在其关于加密货币作为股权的指南中明确指出：迄今为止，银行拒绝将比特币作为贷款担保。作为股权来源，该途径是开放的，但只能通过兑换成欧元来实现。您需要多少首付取决于房屋、您的收入和信贷条件。咨询实践的经验法则是，附带购买成本应完全来自您自己的资金，再加上大约百分之二十的购买价格。这些附带成本并不是次要的：土地转让税的税率为 3.5% 至 6.5%，具体取决于联邦州，公证人和土地登记处约占 1.5% 至 2%，如果有代理人参与，还会进一步增加百分点。总金额约为购买价格的 9% 至 15%，具体取决于地点和参与人员。

为什么银行不接受加密资产作为抵押品 原因在于房地产融资的估值逻辑。银行根据抵押贷款价值进行操作，这是一个故意保守的数字，在疲软的房地产市场中仍然可以实现。它通常低于房产的市场价值。对于住宅楼来说，这个数字可以通过使用可比房产、重置成本和收入资本化进行估值来合理地得出。加密货币持有量在几个方面同时抵制了这种逻辑。价格可能会在几天内以两位数的百分比波动，这使得三十年范围内的任何估值都值得怀疑。违约时的执行在法律上很麻烦，因为如果没有私钥，银行就无法实现任何目标。而任何变现都必须通过流动性得不到保证的交易场所。土地使用费背后有土地登记处；钱包没有等价物。这种沉默并不是对加密货币作为资产类别的判断。德意志银行宣布从 2026 年起为机构客户托管比特币、以太币和选定的稳定币。不过，大客户的托管和零售银行业务中接受作为贷款抵押品是两件不同的事情，而后者不会自动从第一个开始。持有加密货币如何成为公认的首付：通过欧元的路线 这个顺序并不引人注目，但这恰恰是它的优势。您在交易所或通过经纪人出售所需的金额，将等值的欧元支付到您自己名下的账户中，并将该金额作为您的首付款纳入融资。重要的是付款将转到您自己的帐户而不是第三方的帐户。另一个人的每一个中间步骤都会撕开证据链，并准确地产生《洗钱法》所针对的怀疑。有一点比平常更值得关注：交易地点的选择。位于欧盟并获得授权的交易所以银行接受的形式为您提供机器可读的年度报表、交易历史和支付记录。未经欧洲授权的提供商通常不会这样做，如果帐户被冻结或服务中断，以后的出口可能会变得不可能。因此，如果销售仍在进行中，那么值得查看我们的加密货币交易所比较，并考虑文档，而不仅仅是费用。这里两个提供商之间的差异不是以百分之十分之一来衡量的，而是以融资是否通过来衡量的。也留出时间。在卖出订单、记入参考账户以及转入您自己的活期账户之间，需要几个工作日，具体取决于提供商和金额。如果金额较大，则会添加支票以延长流程。银行和公证人对加密货币所要求的资金来源证明 资金来源证明是显示所用资金来自何处的证据。通过截图的方式来处理并不是什么手续。审查是基于风险的：交易看起来越引人注目，银行和公证人的调查就越深入。在购买房产之前不久从加密货币交易所收到的六位数欧元金额确实属于较高风险类别。通常需要的是一条封闭链：钱包，然后是交易所，然后是您自己的银行帐户，然后是公证人的托管帐户或卖方。每个转变都需要自己的记录。重要的是完整性，而不是纸张的数量。单一转账确认并不能回答来源问题，因为它只显示最后一步。顺便说一句，这种审查不仅仅发生在您购买房产时。相反，当在交易所存入资金时，有关资金来源的查询可能会触发冻结。我们关于冻结资金来源的加密货币存款的文章中描述了这种情况如何发生以及哪些文件有帮助。逻辑是一样的；只是资金流向不同。检查的是从钱包到公证人托管账户的闭链，而不是个人转账。哪些文件证明了从钱包到交易所到账户的链条 在第一次与银行会面之前收集记录，而不是之后。由于缺少文件而进入第二轮的申请会浪费时间，而且往往会失去最初提供的利率。这些是实践中要求的文件： 交易所的完整交易历史记录作为机器可读的导出，而不是屏幕截图。可以检查 CSV 导出；照片不能。

原始采购的采购记录，最好包含日期、数量和欧元等值。

银行对账单显示当时向交易所存入的存款，即最初使用的资金来源。

在交易所之外进行的交易的钱包地址和交易标识符。

交易所的销售付款记录，以及您当前账户的匹配对账单。

对于来自采矿、质押或空投的代币，请提供相关声明，因为此类流入的税收处理方式与购买不同。差距并不是世界末日，但它必须是可以解释的。早年的交易所中断、登录信息丢失或钱包丢失等情况都会发生。提前将此类案例写成简短的事实笔记，并附上仍然存在的内容。公开指出并合理解释的差距通常会被接受；一个人在沉默中被忽略，会导致在最糟糕的时刻提出质疑。