数据中心的繁荣重塑了商业抵押贷款支持证券的风险

证券化数据中心贷款已从不足 5 亿美元激增至预计 2025 年的 30B 美元，迫使 CMBS 投资者对他们以前从未遇到过的风险进行定价。

几十年来，商业抵押贷款支持的证券市场为相当可预测的特征提供了融资：办公楼、购物中心、公寓大楼。然后是人工智能的扩展，剧本就被抛到了九霄云外。

数据中心抵押贷款已成为 CMBS 增长最快的细分市场之一，将一个历来奖励那些了解资本化率和租赁展期的市场转变为现在要求熟练掌握电网容量和 GPU 折旧周期的市场。

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从舍入误差到 300 亿美元

这种转变的规模是惊人的。 2020 年之前，由数据中心支持的证券化贷款低于 5 亿美元。到 2025 年，这一数字预计将达到 270 亿至 300 亿美元。

摩根大通预计，到 2026 年和 2027 年，该领域每年的规模可能达到 300 亿至 400 亿美元，约占 CMBS 和资产支持证券发行总额的 7% 至 10%。

使办公室危机相形见绌的成熟墙

Atrium 估计，2025 年至 2028 年间，美国数据中心债务将达到 1,280 亿美元。到 2029 年，这一数字将攀升至 2,130 亿美元。就背景而言，该数字超过了美国 CMBS 办公室面临的整个成熟度墙。

分析师特别指出了三个结构性问题。第一个是租户集中度：市场由一小群超大规模供应商主导，这意味着其中一个供应商的一项企业决策可能会同时波及多个证券化池。第二个是技术过时，即随着硬件更新换代，为当今的芯片架构构建的设施可能在经济上陷入困境。第三个是电网限制，这已经在几个主要数据中心市场中产生约束力，并限制了新的供应和现有设施的扩展。

为未知定价

与数据中心相关的 CMBS 的风险溢价普遍上升。最近的交易要求扩大定价价差，这表明投资者正在要求对他们尚未完全建模的不确定性进行补偿。

过度建设已经成为一些大都市市场的一个问题。今天发放的贷款将在 2028 年和 2029 年的任何利率和技术环境下到期，而 Atrium 的到期估计恰恰表明压力将在此时最为强烈。