高盛警告中国住房改革将使卖地收入减少30%

禁止预售的新规定预计将加剧地方政府的财政痛苦，并加速中国房地产开发商之间的整合。

中国决定迫使开发商出售已竣工的房屋而不是仍在建设中的房屋，这将使本已残酷的房地产低迷雪上加霜。高盛(Goldman Sachs)经济学家预计，土地出让收入将下降30%，因为新规定扼杀了使该行业乃至地方政府维持数十年运转的融资机制。

历史上，预售和相关抵押贷款支出约占开发商建设资本的 40%。如果去掉这一点，该行业购买土地和建设新项目的能力就会相应减少。

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市场已经陷入自由落体状态

8 月 29 日至 31 日左右推出的新规则并非凭空而来。中国房地产行业自 2021 年以来一直在下滑，2026 年的数据也没有显示出底部形成的迹象。

2026年1-7月土地出让收入同比下降30.8%。同期全国房地产开发投资下降19.2%。

2025年，预售约占所有新房交易的68%。新法规有效地打破了全球最大房地产市场之一的主导销售模式。

高盛的经济学家认为，竣工令将使开发商的近期投资能力减少约 40%，这与历史上预售提供的资本份额相当。

市场立即做出反应

消息公布后，沪深300房地产指数下跌4.7%。香港上市开发商表现更差，行业指数下跌6.2%。

赢家、输家和整合游戏

并非每个开发人员都面临同样的清算。随着私人竞争对手被挤出，国有企业能够获得更便宜的融资和更强大的资产负债表，从而获得市场份额。

包括高盛在内的分析师预计，这些规定将加速该行业的整合。规模较小的私人开发商，其中许多已经在努力偿还现有债务，现在为了保持偿付能力而面临更大的困难。

北京的算计似乎优先考虑买家保护而不是开发商现金流。长期以来，预售一直是中国消费者风险的一个来源，买家在公寓竣工前数年付款，有时却从未收到。 2021年的恒大危机让这些风险不容忽视。

财政应对问题

随着卖地收入下降和开发投资收缩，地方政府面临着现有收入来源无法弥补的不断扩大的赤字。最可能的应对措施是扩大特别债券发行规模，这是北京在房地产低迷时期反复依赖的工具。