这两种房地产投资信托基金的股息看起来同样安全——除非你深入研究数字

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NNN 和 ADC 的 AFFO 支付率均约为 70%，但 Agree 的三分之二投资级租户组合和 3.7 倍的净债务比率超过了 NNN 的 5.7 倍。

NNN 连续 37 年连续增加股息令人印象深刻，但其非投资级租户名单造成了 Agree 投资组合避免的有意义的尾部风险。

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两家最大的净租赁房地产投资信托基金在同一天向股东削减了支票。 NNN REIT（纽约证券交易所股票代码：NNN）于 2026 年 8 月 14 日支付每股 0.62 美元，这是其按季度利率上调后的首次付款。 Agree Realty (NYSE:ADC) 于 2026 年 8 月 14 日支付每股 0.267 美元，作为其每月支付计划的一部分。相同的日期，相同的部门，以及非常相似的支付率。每个美元的支持程度各不相同。

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NNN REIT：建立在自筹资金基础上的连续 37 年增长

8 月份的支付标志着 NNN 连续第 37 次增加年度股息，这是 REIT 领域最长的连续增加股息之一。季度利率上涨 3.3%，年化股息升至每股 2.48 美元。

首席财务官 Vin Chao 称这一连续增长是“一项令我们感到非常自豪的成就，也反映了我们增长模式的可持续性”。数字支持了这一框架。第二季度 AFFO 每股 0.90 美元，同比增长 5.9%，管理层表示，按照新的比率，“AFFO 派息率为 69%，健康”。 2026 年全年 AFFO 指导值为 3.55 至 3.59 美元，意味着中点增长率约为 3.8%。

第二季度股息后的自由现金流约为 5600 万美元，管理层预计全年为 2.15 亿美元。入住率达到 99.1%，未收租金保持在 5 个基点以下，资产负债表上有 14 亿美元的可用流动性，其中只有 2.5% 的债务与浮动利率挂钩。

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